Herstructurering vastgoedportefeuille

 

'Een onderneming die onroerend goed exploiteert heeft liquiditeitsproblemen, hoe kunnen de verplichtingen geherstructureerd worden?'

Situatie

De onderneming, bestaande uit meerdere vennootschappen, heeft de afgelopen jaren te maken gekregen met leegstand. Als gevolg een dalend, maar inmiddels weer stabiel, omzetniveau waardoor liquiditeitsproblemen zijn ontstaan. De objecten van de onderneming worden, ook binnen de verschillende vennootschappen, gefinancierd door verschillende banken.

De onderneming heeft maatregelen genomen om de verhuurbaarheid van de in bezit zijnde objecten te vergroten. Diverse grotere units zijn opgesplitst in kleinere units, dat de verhuurbaarheid heeft vergroot en nieuwe huurcontracten heeft opgeleverd. Momenteel zijn er geen aanvullende maatregelen mogelijk om de opbrengsten te verhogen en kosten te verlagen. De vraag is hoe de financieringsstructuur, gezien de verplichtingen, genormaliseerd kan worden. De bankiers hebben dan ook behoefte aan meer inzicht in de exploitatie en kasstromen van de door hen en door andere banken gefinancierde objecten.

Acties

  • De volgende zaken zijn in kaart gebracht om beter inzicht te krijgen in de exploitatie:
    - per object: huuropbrengsten per huurcontract, leegstand,
      servicekosten, onderhoudskosten, rentelasten en het resultaat;
    - per onderneming: bedrijfskosten; 
    - per bank: omzet, kosten, rente en resultaat per object.
  • Aanvullend zijn de kasstromen van de objecten en betreffende ondernemingen ook per financier in kaart gebracht. Normalisaties zijn opgenomen voor af te stoten onroerend goed en investeringen.
  • Op verzoek van de financier zijn de cashflows uit alle bij de onderneming behorende vennootschappen, ook die waarin andere externe partijen participeren, in de begroting opgenomen waardoor de toegevoegde waarde van een ‘totaal-overzicht’ is ontstaan. 

Resultaat

Op basis van het verkregen inzicht is het mogelijk geworden om in goede harmonie met alle financiers te herstructureren. De inzichten hebben gezorgd voor de invulling van twee doelstellingen. Ten eerste dat er geen kasstromen meer gaan van objecten met rentabiliteit naar objecten zonder rentabiliteit. Ten tweede dat er geen aflossingen worden gedaan op een financiering van bank A met een kasstroom van panden gefinancierd door bank B.

De onderneming kan zich weer richten op haar eigenlijke bedrijfsvoering.

nieuwsbrief