Beheer en gecontroleerde afbouw van vastgoedportefeuille

Tom Reijnen

Situatie

Een groot vastgoedbedrijf, actief in beleggen en (her)ontwikkeling van vastgoed, is door een samenloop van omstandigheden in grote liquiditeitsproblemen gekomen:

• sterk dalende marktprijzen, waardoor de gefinancierde vastgoedportefeuille fors 'onder water' stond;
• financiers met verschillende zekerheidsposities die het geloof in een gezamenlijke oplossing verloren hadden;
• uitgemergelde organisatie die door de liquiditeitskrapte veel juridische conflicten had met allerhande partijen;
• als gevolg van de omstandigheden een sterk afgenomen vertrouwen bij financiers in de ondernemer.

Toen wij gevraagd werden om ondersteuning aan het bedrijf te geven en de situatie te beoordelen was de tijd zeer kort om tot een oplossing te komen. De financiers waren 'fatigue', hadden al eerder een 'noodverband' verstrekt en zagen geen heil in nogmaals een beperkte financiering voor stabilisatie van de situatie om een structurele oplossing uit te werken. Het bedrijf dreigde daardoor op korte termijn af te stevenen op een ongecontroleerd deficit. Het was zaaks snel te handelen en rekening te houden met het slechts mogelijke scenario. Er werd samenwerking geïnitieerd met een insolventieadvocaat en in hoog tempo werd de financiële positie  van het bedrijf en van alle vastgoedvennootschappen per financier in kaart gebracht. Tevens werd in nauwe samenspraak met de advocaat mogelijke financiële scenario's uitgewerkt en aan de financiers gepresenteerd. Na ampele overwegingen en na een consultatieronde ('bankersmeeting') waren de financiers bereid het best haalbare scenario te volgen en op korte termijn acties gecoördineerd en parallel uit te laten voeren.

Acties

• Een waaier aan vastgoedvennootschappen is gedetailleerd in kaart gebracht en gerubriceerd met waarde-beoordeling, huurstromen, bijzonderheden, intercompany verbanden en positie van de betrokken financier(s).
• Benodigd (kosten-)budget voor het te realiseren scenario is opgesteld en frequent gerapporteerd naar alle stakeholders.
• Gedurende de uitwerking van het scenario naar de beoogde structuur dienden vele juridische conflicten, die het bedrijf met allerhande partijen had, gemanaged te worden.

Resultaat

Voor de betrokken ondernemer was het bepaald geen sinecure de conclusies te accepteren. Na ampele overweging en intensieve sessies, werd uiteindelijk een 'go' gegeven om het scenario uit te voeren. In een periode van circa zes weken werd de nieuwe structuur gerealiseerd en geherfinancierd. Het vastgoed werd nadien op een gecontroleerde wijze afgestoten en het bedrijf overleefde uiteindelijk. In goede afstemming met een aantal financiers hebben wij ook een aantal crediteurenakkoorden uitgewerkt. De financiers konden nadien de relatie met de ondernemer herstellen.

Een van de financiers had ons ook gevraagd het management over de door haar gefinancierde portefeuille over te nemen. Dat betrof een variëteit aan objecten. Als statutair directeur van de betrokken vennootschappen zijn vele acties succesvol uitgevoerd:

• Asbestinventarisatie en sanering
• Inlopen achterstallig onderhoud
• Aantrekken nieuwe huurders
• Onderhandeling over voorwaarden van de verkoop van de betrokken objecten
• Akkoord met 10-tal huurders gesloten voor vervroegd vertrek na verkoop tot herontwikkeling van een object
• Uitzetting niet-betalende huurders
• Overleg en regeling getroffen met huurder over substantiële stormschade
• Overleg met Gemeente die 'Wet voorkeusrecht gemeente' in stelling bracht
• Inrichten dataroom
• Opstellen factsheet voor de verkoop van een complex object en onderhandelt met kandidaat-kopers tot een goed eindresultaat
• In de betrokken periode werden alle noodzakelijke 'corporate actions' van de vennootschappen gemanaged (jaarrekeningen, AvA's, fiscale aangiftes, etc.)
• En werd op regelmatige basis gerapporteerd over voortgang en ontwikkelingen richting alle stakeholders.

Eind 2017 is de laatste verkoop gerealiseerd en is de opdracht succesvol afgerond. Door de gecontroleerde aanpak en daarmee het creëren van rust en het herstel van de markt, werd een groot potentieel deficit voor het bedrijf, ondernemer en financiers afgewend.